Reciente en Waterwhale hemos participado en el proceso de adquisición de una serie de viñedos de nuestra empresa Bodegas Frontonio. Es un proceso ilusionante desde el punto de vista vitivinícola, pero un reto como abogados. Es por ello, por lo que queremos exponeros algunas de las vicisitudes que han surgido a lo largo de este proceso de compraventas de fincas rústicas.

La compraventa es, por antonomasia, el contrato bilateral tipo en el que una de las partes se obliga a entregar a la otra una cosa determinada a cambio de un precio cierto. Dicho así, puede parecer muy sencillo, y de hecho lo suele ser pero, ¿qué ocurre cuando el objeto del contrato es una finca rústica?

Para el perfeccionamiento de este contrato será necesario, según los artículos 609 y 1095 de nuestro Código Civil el título y modo, es decir, el contrato y la entrega del bien. No obstante, la entrega de un bien inmueble es un concepto difícil de probar. Por ello y en aras a dotar nuestra adquisición de efectos ante terceros, se recomienda la inscripción en el Registro de la Propiedad, debiendo constar el título para ello en documento público.

Esta inscripción no es preceptiva, sin embargo es aconsejable ya que de este modo se dotaría a nuestra propiedad de una presunción de exactitud y legalidad derivada el principio de legitimación o eficacia probatoria del que gozan los registros públicos. De este modo nuestra propiedad será oponible frente a terceros, pudiendo combatirse únicamente mediante el correspondiente expediente de rectificación, sin ceder ante medios ordinarios de prueba.

No obstante, cuando se trata de la inscripción de fincas rústicas, podemos encontrarnos con diversos retos, sobretodo con contar con una finca inscrita en el registro, o al menos con una finca sobre la que los vendedores cuenten con una escritura de compra o una escritura de aceptación de herencia que pruebe por qué son titulares del viñedo.

En este caso, la finca estaba inscrita tanto en el Registro de la Propiedad de la Almunia, en el catastro y en el Registro vinícola, crucial para tener el viñedo legal. El vendedor, además, tenía una escritura de aceptación de herencia.

El momento clave se dio en el Notario, donde la parte compradora compareció junto con su marido, pues éste debía renunciar a su derecho expectante de viudedad al ser aragoneses. El pago se realizó mediante cheque bancario.

Una vez nos entregó el Notario la escritura, es de suma importancia liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.Dicho impuesto deberá ser pagado en el plazo de un mes contando a partir del día siguiente al de la fecha del devengo del impuesto, es decir, un mes desde que se efectuó la compraventa en el Notario. Muy importante controlar el plazo.

Finalmente, una vez realizada la compraventa y liquidado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales procedimos a la inscripción en el Registro de la Propiedad, y por último el cambio en el Registro Vitícola.

En este caso fue relativamente sencilla la operación. Un doble reto supone inscribir una finca en la que los dueños no tienen ningún título ni prueba documental que pruebe que esa finca es suya. En este caso, ¿qué debemos hacer? Este y otros temas de interés serán protagonistas en próximas entradas de nuestro blog El Canto de la ballena. #AgroLawyers

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